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免費聚餐介紹泰國細價樓盤

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股市操盤手眼中的泰國樓賺錢機會・2018-05-29

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買泰國樓陷阱(一) – 買入猛鬼區域樓盤難出租

專題報導
股市操盤手眼中的泰國樓賺錢機會・2018-04-11

買泰國樓陷阱(一) – 買入猛鬼區域樓盤難出租 印象中，筆者看過某樓盤，但當知道樓盤附近是某某酒店時(不想提及酒店名稱)便決定放棄，事件筆者不知道真假，只是曾住在那酒店的朋友告訴我，有一晚他與太太住在那酒店，睡到半夜差不多三時左右的時間，突然有一個穿制服的老婆婆走進他們的房間，然後走到他們身邊問要否打掃? 當時朋友正睡得矇矇矓矓，便隨便答:「不用了…」，然後那老婆婆便慢慢行出房間。但到朋友第二朝醒來，他才感到奇怪，首先房間的鎖是鎖著的，為什麼這個老婆婆可以自己走進來? 另外，即使以為是吉房而開門走進來，看到有客人在睡覺也不會走到他們身邊問要否打掃吧? 而且那時己是半夜三點的時間… 後來朋友就再沒有住這間酒店! 但泰國的酒店，這類故事我們聽過很多，那又與泰國樓有什麼關係? 泰國雖是佛教國家，但一般人對鬼也心存恐懼，而且可以說十分忌諱凶宅，只要某個樓盤曾出現兇宅，整條街道的樓盤也會變得較難出售或出租，而且甚少有投資者會低價買入這些兇宅，甚至附近的樓盤也會感到抗拒。泰國其實也出現過不少分屍殺人案，不過，有些事件已是多年前的事，而附近的物業也早已番新，更陸續有新樓盤推出，但當你入住後才發現你的單位附近曾出現這些事情，你敢繼續住下去嗎? 在香港，我們可以在田土廳可查詢物業有否涉及刑事或謀殺等嚴重案件，間接查詢單位是否「兇宅」，而物業代理也會提供相關資訊，所以因不知道是兇宅而買入了單位的機會較微。 但泰國不像香港，要搜尋有關資料就比較困難，筆者透過朋友的幫忙等也有部份這些資料，但凡與「鬼故事」有關的地點，附近500米之內的樓盤也不會考慮。事實上，若大家到泰國睇樓，應該會留意到，即使是一手新盤附近，好像也有很多爛地與地盤等，經紀或會告訴你這些是其他興建中的樓盤等等，但有些時候這些爛地或只興建了一半的項目，其實有很多「猛鬼」故事。可能當地人根本便知道，住在附近的人也知道，但香港的代理卻未必太清楚，若你買入這類單位，日後便會較難轉售或出租，若然是自住，日後才由鄰居告訴你這些鬼故事，後悔也來不及! 比如這個名叫Rhythm Sathorn的樓盤，在當地已算是豪宅，質素也不俗，但位置筆者就不太喜歡，大家可以看到樓盤與Sathorn Unique Tower的距離很接近，97年金融風暴令這幢大樓興建時缺乏資金再支持，成為爛尾的項目，但其後這幢物業便有很多鬼故事，而不少泰國人及海外遊客也稱它為「Ghost Tower」，不過一些胆大的遊客已將它視為名勝，帶著背包到這裏探險、路宿的人也大有人在。 (Sathorn Unique Tower給筆者的感覺很陰深) 事實上，很多泰國本土的買家及海外買家也早已不介意買入Sathorn Unique Tower附近的樓盤，筆者只是舉出一個大家應該較為熟悉的例子，若然Sathorn Unique Tower的故事你也同樣聽過，而且已把它視為探險勝地，根本一點也不害怕。但以下這些又如何? 這位名叫Boonpeng Heep Lek的連環殺手，先後殺害了七個女人，並將她們的屍體斬碎再放入鐵箱，然後掉入河中，他行兇的地點有多點，若你買入的單位在這附近，你願意住嗎? 此外，這位連環殺手後來被捕後，在Ekkamai的Wat Phasee被公開斬首，當時那裏是曼谷執行斬首的刑場，但至今斬首刑法已廢除多年，而他也是泰國最後一個被公開斬首的罪犯，但不明白為什麼，他被斬首的位置，至今仍有人供奉他，而外國人也大多遠離這個地方。 另外， 2010年11月19日，在Bang Kho laem這個區位(河邊夜市Asiatique the riverfront也在這區)有一間名叫Wat Phai Ngern的寺廟，當日在寺廟外發現超過2000個嬰兒屍體，全部放在膠袋之中，事件也被廣泛報導，只是相隔多年後大家也忘記了，附近的樓盤，至今你敢住了嗎? 個別事件還有在2012年，一位叫Namai Jagu的母親把她自己1歲大的兒子及5歲大的女兒分屍，然後準備煮來進食，事後發現這位母親有精神病，若住在她當年「煮食」的單位附近，你又會如何? 其實還有很多很多，事件都是泰國本土的人一定知道的，但海外的買家卻不知道，若大家計劃買入某單位，想看看附近有沒有這些與鬼故事有關的地點，可以電郵給筆者，盡可能給你們解答! 筆者電郵: paul.mark881@gmail.com

一張圖學懂買泰國樓

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股市操盤手眼中的泰國樓賺錢機會・2018-04-10

一張圖學懂買泰國樓 這是泰國BTS的地圖，計劃要買泰國樓，就最好留著它，肯定會有用處! 若你不是常去泰國，又或雖然常去泰國而又根本只記得那裏是BIG C、那裏是四面佛等等，曼谷那個地鐵站叫什麼根本不會太記得的話，請望望這張圖，圖中的1、2及3之外，其餘地點的樓盤，除非可以十分鐘之內步行到BTS，否則其實很難找租客的。 買泰國樓前，首先你要明白你的目的，而且要清楚知道你願意投入的資金有多少。任何的投資也是一個機率遊戲，沒有百份百確定的事情，你做要的便是選機率高的一邊。 若然目的是投資，買泰國樓自然希望賺錢，而且買入的單位最重要是租得出，若買入了單位，然後一直找不到租客，在投資的角度便等如是浪費了機會成本，而且找不到租客的樓盤，升值潛力也有限。請記得，要買泰國樓賺錢，最重要的就是「地點」! 有些人會說，只要買BTS沿線的泰國樓便不愁沒有租客，這肯定是錯的，而且地點不同，升值能力也會有較大差別，所以若是投資，選對「地點」一定最重要。 圖中 1) 這是傳統曼谷的旅遊熱點，但請記住這三個BTS的站名，Siam、Chit Lom、Phloen Chit (留意當中不包括最多紅燈區的NANA)，去旅遊的人當然會住酒店，不會租你的單位，不過不少人會在那裏工作，因為工作機會較多，租盤自然有需求，而且不少到泰國工作的海外人士也希望接近較有人氣的地方，方便吃喝玩樂，這自然也會在那裏找租盤。 圖中 2) Rama 9，這是新商業區，泰國交易所也已搬到這區，不用問也知道在那裏上班的人特別多，海外到泰國工作的人也特別多，正在你在中環番工也希望住在上環或灣仔銅鑼灣一樣，租客自然不難找到。 圖中3) Thong Lo、Ekkamai，這是泰國的日本人區，但其實有點像香港的跑馬地，不少有錢人也住在那裏，而重點是不少富二代、富三代也住在那裏，他們不買也會租，目的自然是住近身邊的朋友，另外當然少不了到泰國工作的日本人，這兩個地點的樓盤也很容易找到租客。 學懂善用Google Map: 拿著這張泰國BTS的圖，可以看到每個站的名稱的，在Google Map打上BTS站名的名稱，比如Chit Lom: (Google Map先找BTS站) 在Google Map可以很容易找到Chit Lom在那裏，也有不少相片可以看看附近的環境，比如Chit Lom附近便是四面佛，然後你可以按「規劃路線」，再輸入你有興趣的樓盤名稱，比如「Q chidlom」，直接自己看看樓盤距離BTS有多遠，也可以看看附近的環境，不要因為別人說樓盤附近的環境有多好你便相信，要自己看看，其實不用親身到泰國，Google Map也可幫到你手。即使某些樓盤的名稱輸入後是找不到，問問經紀們拿售樓書來看，你會找到樓盤的英文街名，再在Google Map輸入街名，也可從中看看附近的環境! (按規劃路線) (再輸入樓盤名稱，找到樓盤與BTS的距離，同時可透過Google Map的相片留意附近的環境) (Q chidlom附近環境) 樓盤在1) Siam、Chit Lom、Phloen Chit 、2) Rama 9、3) Thong Lo、Ekkamai這些地點的，越近BTS便越值租。 但若在4) Onnut、Udom Suk、Bangna、Bearing站這些地點，除非樓盤步行至BTS可以十分鐘內到達，否則真的會較難出租的，這些地點有很多的平價盤，50萬至60萬港元也能買到，你可以當他們是未發展的「寶林」，有一定升值潛力，附近也確實在發展中，但你現階段買入，要找租客便較旅遊區、商業區及日本人區的樓盤困難，而且租金回報也較低。 不過優點就是平，所以你要想清楚你是投資還是自住，若然你選擇這些樓盤，只是數十萬元的價錢，放租與否若你也覺得沒有所謂，閒來自己自住，那也未嘗不可。 最失敗的投資者就是那一種連自己要自住或投資也沒弄清楚的人，你若買入單位後放租，那你又怎樣可以自住呢? 到你想自住時便趕走租客? 其實買樓自然希望賺錢，最好當然是賺價、賺租又賺匯。 賺匯率: 泰幣未來升值的潛力很高，相信在泰國4.0下，賺匯是可以做到的目標! 賺租: 樓盤一定要容易租得出的，不少港人買泰國樓，然後單位放租兩年也租不出，這便浪費了成本，寧可付較高的價錢，也要買容易租出的樓盤! 賺價: 旅遊區、商業區、日本人區都是升值潛力較高的地點，要賺價就不作他選，若在旅遊區，以目前的經濟來看，每年升值6%是可以達到的。而偏遠地區雖然在發展中，若你不介意把單位空置，然後等五至十年讓它升值，那當然也是可以的! 簡單來說，地點才是買泰國樓最重要的，但留意一點，旅遊區及日本人區，根本沒有數十萬港元便能入場的泰國樓，即使有，質素也不會太好。入場費大約是140萬至160萬港元，而商業區的入場費則大約是70萬至80萬港元，只有偏遠的地點才會有30萬至50萬便能入場的單位，要想好自己可投入的資金有多少，30萬至50萬買入單位，然後兩至三年賺一倍的想法，根本是沒有可能的! 筆者電郵: paul.mark881@gmail.com

五至十年後泰國樓價如何

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股市操盤手眼中的泰國樓賺錢機會・2018-04-10

筆者一直都跟身邊的朋友說，若要到泰國買樓，不要相信什麼一年升幾倍的說法，買泰國樓至少要看泰國未來五至十年經濟變化，而不是短炒投資，要短炒你應該買股票、炒期指，買牛熊證，而不是買樓，但某個地方若十年後的經濟會完全不同，你持有的物業可以升值很多很多，當然這不是百份百確定，但正如買股票一樣，至少有「值搏」的空間。 大家想像一下，30多年前的香港是怎樣? 1984年中英簽署中英聯合聲明後，香港的政治前景才轉趨穩定，但到了1987年又遇上股災，不過香港這幾十年來經濟就是不斷轉型，由依靠旅遊，大家稱之為「購物天堂」，依靠工廠生產，然後不斷轉型為金融中心，經濟也不斷在增長，期間樓價也升至瘋狂的程度。 我們再看看泰國，30年前，蘭查邦港Laem Chabang Port是地圖上也找不到的小魚村，但如今已是泰國最重要的國際貨櫃碼頭，而這個港口，已有不少中國企業希望與其合作，參與擴建。泰國在這30年確實不是白過的，雖然經歷過政治動盪、股市暴跌、匯率大幅貶值等等危機，但經濟還是不斷地增長。 泰國政府近年也在推動罕見的大規模經濟改革計畫「泰國4.0」（Thailand 4.0）。意思是第四階段的經濟重要發展，泰國1.0是首階段，重點是振興農業，而到了泰國2.0，便是希望利用廉價勞動力推動輕工業，第二階段的發展其實香港也經歷過! 到了泰國3.0，生產能力進步了，然後便是吸引外資，這個階段其實是最特別的，因為貧富差距會持續擴大，有些人會先富起來，但有些人仍然停留在以前的階段，所以最終就是要有泰國4.0。 簡單來說，未來20年泰國有10個行業會不斷「升級」，計劃是在2017年至2036年，每5年為一個階段性的發展，而最重要的是無論哪個政黨執政，都必須延續。 1) 新世代汽車 2) 智能電子 3) 高端旅遊 4) 醫療旅遊 5) 高效農業 6) 食品創新 7) 智慧機械與自動化 8) 航空航天 9) 生物化學 10) 醫療與保健。 此外，泰國政府承諾，將在未來十年投入各項公共基礎建設，至少3兆多泰銖，興建高鐵、高速公路等。 或許你會擔心泰國會有政治動亂，甚至你擔心泰國再有天災，但大家看看，這些事情其實已發生過，但經濟仍然是在增長，經歷問題時，泰國是在3.0的階段，到了4.0，那又怕什麼? 若然仍是很擔心，那應該擔心更多，比如連坐飛機也擔心會有人劫機而不敢去泰國等等.... 1) 政治動亂 2006年、2008年及2010年，泰國相繼出現大規模反政府示威，2014年更發生軍事政變，政局不穩，導致當年的GDP增長率僅0.91％，但留意這麼大的事件發生，經濟仍然是有增長 2) 天災 2011年曼谷爆發史上最大洪水，重創製造業產線，逾100家汽車零組件工廠被迫停工，但當年經濟仍然也有增長，GDP增長0.84%。 經濟大規模改革，不少人在現階段肯定預計不到未來泰國經濟將會發展到那個地步的，真正到發展成熟，樓價越升越瘋狂，這些人才會後知後覺，然後才在高位追入。我們已看到過去數年泰國國內發生了什麼，大大小小的事件影響著泰國經濟，正如當年的香港一樣，但泰國的經濟仍然是不斷地增長，只要泰國4.0持續( 相信任何政黨上台都會持續，誰想上台後國家越來越窮?)，那未來五至十年，泰國樓價有可能升得很瘋狂，不是可以用現水平的經濟及過去樓價去衡量及預計的，正如十年前你會預計得到騰訊(0700)升穿每股400元水平嗎? 十年內不少人總是在說，100元已太高了，然後又說200元是重大阻力了，然後再有人說300元真的真的是盡頭了，到了升穿400元又再重覆又重覆說這些話，結果呢? 若你是希望像十年前香港炒樓一樣而買泰國樓，那肯定是錯的，沒有可能兩至三年升數倍，然後給你賺桶金回來，這些只是經紀們吹噓，但若然你是: 1) 看好五至十年泰國的經濟發展，那買入這個國家的磚頭，確實有一個「值博」的空間，有可能泰國4.0，為你未來十年帶來一筆想像不到的驚人利潤! 這個泰國4.0，就是每五年一個階段，若泰國經濟再經歷兩個「五年」的經濟轉變後，可以發展成怎樣，這是想像不到的，但可以說經濟大幅增長的機會確實很高。但若然失敗了又如何? 樓價在經濟持續增長下也不會大跌，這總比買股票好，這類投資也較穩陣。 2) 若然你未來十年後計劃退休，也會考慮在泰國居住，那現階段可以說是最佳的入市時間，我們要看的是上升/下跌的機會率，當然沒有肯定，但上升的機會在這大環境下確實比下跌的機會高，那既然有計劃，為什麼要等到再更高的價錢才入市? 試想想，十年前，大家仍然說「匯豐(0005)有買貴無買錯」、「聖誕鐘買匯豐(0005)」等等時，你已懂得買入騰訊(0700)的話，結果又會怎樣? 筆者電郵: paul.mark881@gmail.com

股市操盤手眼中的泰國樓賺錢機會

99年開始從事證券行業，現任富昌金融集團副總裁，曾撰寫超過20本投資書藉包括《保歷加通道－港股新應用》、《MACD 港股實戰應用法則》等，近年對投資泰國物業深感興趣，在此與大家分享一些分析泰國物業投資機會的心得

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